Il mercato immobiliare logistico italiano ha chiuso il 2025 con una crescita importante degli investimenti. Secondo le principali rilevazioni del settore, il comparto Industrial & Logistics si è attestato intorno ai 2,2-2,3 miliardi di euro, con un incremento di circa il 30% rispetto all’anno precedente. Un dato che conferma la centralità della logistica non solo come funzione operativa, ma come asset strategico per imprese, retailer, operatori 3PL e investitori immobiliari.
Al centro di questa evoluzione c’è un fenomeno sempre più evidente: il built-to-suit, cioè la realizzazione di immobili logistici progettati e costruiti sulle esigenze specifiche del futuro utilizzatore. Non si tratta semplicemente di costruire un capannone nuovo, ma di realizzare un’infrastruttura pensata fin dall’inizio per sostenere determinati flussi, determinati volumi e determinati livelli di servizio.
La logistica moderna, infatti, non può più essere compressa dentro spazi generici. L’accelerazione dell’e-commerce, la frammentazione degli ordini, la pressione sui tempi di consegna, la crescita della logistica conto terzi e l’aumento delle attività a valore aggiunto hanno trasformato il magazzino in un vero nodo produttivo. Un luogo in cui le merci non vengono solo stoccate, ma ricevute, controllate, movimentate, smistate, confezionate, tracciate e spedite con livelli di precisione sempre più elevati.
Perché il capannone standard non è più adatto alle esigenze della logistica?
Per molti operatori, trovare nello stock esistente un immobile realmente adatto alle proprie esigenze è sempre più difficile. La logistica contemporanea richiede altezze interne adeguate a scaffalature ad alta densità, pavimentazioni con portata e planarità certificate, baie di carico dimensionate sui volumi effettivi, aree di manovra sicure, impianti elettrici capaci di alimentare automazione, robot, sistemi di picking e infrastrutture digitali.
A questi elementi si aggiungono requisiti che fino a pochi anni fa erano considerati accessori e che oggi diventano centrali: efficienza energetica, illuminazione intelligente, predisposizione per il fotovoltaico, gestione delle acque, riduzione dei consumi, certificazioni ambientali e criteri ESG richiesti sia dai conduttori sia dagli investitori.
Il magazzino, quindi, è una macchina complessa, non più un contenitore. E come ogni macchina complessa deve essere progettato partendo dal lavoro che dovrà svolgere.
Per questo il built-to-suit risponde a una domanda molto concreta: costruire spazi logistici che permettano agli operatori di essere più efficienti, più veloci, più sicuri e più sostenibili. Il progetto immobiliare nasce insieme al progetto logistico. Layout, flussi, baie, aree di stoccaggio, corsie, scaffalature, automazione e movimentazione interna devono dialogare fin dalla fase iniziale.
Il ruolo di 3PL, retailer ed e-commerce
La domanda di immobili built-to-suit arriva soprattutto dagli operatori logistici in conto terzi, dai grandi retailer, dagli e-commerce player e da tutte quelle aziende che devono gestire catene distributive complesse. Per questi soggetti, il magazzino è parte integrante del vantaggio competitivo.
Un operatore 3PL, ad esempio, non cerca solo metri quadrati. Cerca continuità operativa, capacità di assorbire picchi, possibilità di integrare tecnologie, sicurezza nei flussi e spazi adattabili a clienti diversi. Un retailer ha bisogno di piattaforme in grado di servire punti vendita fisici, canali online e consegne rapide. Un operatore farmaceutico deve garantire controllo, tracciabilità e condizioni specifiche di gestione delle merci.
In tutti questi casi, l’immobile logistico deve rispondere a prestazioni precise. E quando lo stock esistente non è in grado di farlo, la soluzione diventa progettare da zero.
Il built-to-suit si fonda quasi sempre su contratti di locazione di lunga durata, spesso tra i dieci e i quindici anni. È questa garanzia di permanenza che consente al developer di sostenere l’investimento iniziale. Il canone, di conseguenza, è generalmente più alto rispetto a quello di un immobile standard di pari superficie, perché riflette la personalizzazione dell’asset, i maggiori costi di costruzione e il rischio legato a un immobile pensato per uno specifico utilizzatore.
Un asset immobiliare, ma anche industriale
La forza del built-to-suit è proprio nella sua doppia natura: da una parte è un immobile logistico, dall’altra è un’infrastruttura industriale, costruita per generare efficienza operativa.
Per chi investe, un magazzino built-to-suit locato a lungo termine rappresenta un asset interessante perché produce flussi di cassa stabili e prevedibili. Per il conduttore, invece, rappresenta la possibilità di lavorare in uno spazio coerente con i propri processi, senza dover adattare l’organizzazione a un contenitore nato per esigenze diverse.
Da qui deriva anche l’interesse per operazioni di sale & leaseback: l’azienda realizza o possiede l’immobile, lo cede a un investitore istituzionale e continua a utilizzarlo attraverso un contratto di locazione di lungo periodo. In questo modo libera capitale, mantiene la disponibilità operativa del sito e trasforma un bene immobilizzato in una leva finanziaria.
È un meccanismo che mostra quanto il magazzino sia diventato centrale anche nelle strategie finanziarie delle imprese. Non più solo costo fisso, ma elemento di pianificazione industriale, patrimoniale e competitiva.
La specificità non è un limite
Uno dei pregiudizi legati al built-to-suit riguarda la presunta difficoltà di ricollocare un immobile progettato per un solo utilizzatore. In realtà, molte caratteristiche considerate “su misura” sono ormai diventate lo standard richiesto dalla logistica evoluta.
Altezze importanti, pavimenti performanti, baie numerose, impianti efficienti, predisposizione all’automazione, attenzione energetica e layout razionali non sono esigenze isolate. Sono requisiti ricercati da una platea sempre più ampia di operatori.
In un mercato in cui la domanda di spazi logistici moderni e ben localizzati continua a superare l’offerta disponibile, un immobile di qualità mantiene una forte attrattività. La specificità iniziale può diventare, nel tempo, una qualità spendibile sul mercato. Un magazzino progettato bene non invecchia come un capannone generico: può adattarsi, essere riconfigurato, accogliere nuove tecnologie e servire più generazioni di conduttori.
La disponibilità di suolo nelle location strategiche
La crescita del built-to-suit si confronta però con un nodo importante: la disponibilità di suolo nelle aree logisticamente strategiche. Le aziende cercano immobili vicini ai grandi assi di trasporto, ai mercati di consumo, ai porti, agli interporti, ai nodi autostradali e ferroviari. Ma proprio in queste aree il suolo è scarso, costoso e spesso complesso da sviluppare.
Questo spinge il mercato a guardare con maggiore attenzione anche ai brownfield, cioè aree già urbanizzate o industriali da rigenerare. Una direzione che può ridurre il consumo di nuovo suolo e restituire valore a spazi dismessi, ma che richiede tempi, competenze e iter autorizzativi più complessi.
Il tema, quindi, non è solo immobiliare. È urbanistico, ambientale e industriale. Decidere dove e come sviluppare logistica significa decidere come un territorio vuole organizzare i propri flussi economici.
